新冠疫情下各地法院关于商业租赁纠纷的审判意见

根据各地法院出台的审判指导意见,法院对于新冠疫情下商业租赁纠纷中解除合同的诉求较为谨慎,出租人无权以承租人在疫情期间未按时支付租金为由要求解除合同;因疫情防控而完全无法使用房屋的,法院才考虑支持承租人解除合同的请求。


受新冠疫情影响较大或短期无法使用房屋的承租人可要求减免租金,但减免租金的数额需依据公平原则在当事人之间合理分配。对于受疫情影响较小、可正常使用房屋的承租人,法院通常认为,客流减少导致的营业额下降属于正常的商业风险,承租人不得据此要求减免租金。


随着新型冠状病毒感染的肺炎疫情(“新冠疫情”)对我国民商事活动的影响逐渐显现,为保持经济平稳运行以及社会和谐稳定,全国各地法院陆续出台了与新冠疫情相关的民事案件审判工作指导意见,部分法院还专门出台了针对房屋租赁合同纠纷的指导意见。本文将以新冠疫情下潜在的商业租赁纠纷为切入点,对各地法院发布的审判指导意见进行梳理。 


一、新冠疫情在具体案件中的法律性质分析


对于商业租赁中的承租人来说,承租房屋的目的是为了经营并获得营业收入。然而,受新冠疫情以及疫情防控措施的影响,部分人群密集的商户如教育培训机构、电影院等被迫暂时停业;经营饭店、服饰的商户因客流的减少而遭受营业额下降的损失。为降低成本、控制损失,承租人很可能会主张新冠疫情构成不可抗力或援引情势变更原则要求解除租赁合同或者减免租金。各地法院虽然均认为新冠疫情符合不可抗力的特征,但新冠疫情对于商事合同履行的影响还需具体分析,不能概括定论。


 (一) 新冠疫情或防控措施造成合同无法继续履行的,应当被认定为不可抗力 


对于新冠疫情或防控措施在何种情况下可被认定为不可抗力,各地法院出台了以下相关意见: 


北京市第一中级人民法院民事审判第一庭在《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》(“《北京一中院分析》”)中认为,新冠疫情虽然符合不可抗力的特征,但对于房地产类案件而言,疫情造成的损害后果是否能够克服还需要结合个案具体分析:“对于因疫情影响造成合同无法继续履行或对合同履行造成显著障碍的,应当被认定为不可抗力;而疫情未能显著影响合同的正常履行的,则不应当将不可抗力纳入考量范围。” 


上海市高级人民法院在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)》(“《上海高院问答二》”)中表示,“新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后,为保护人民群众身体健康和生命安全,政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的,新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。” 


广西壮族自治区高级人民法院民二庭印发了《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见》(“《广西高院指导意见》”),该指导意见强调了,在审理疫情案件适用不可抗力规定时,应当注意因果关系的认定,“合同履行中遇到疫情或者政府及有关部门实施疫情防控、应急措施,但没有导致当事人不能按照合同履行义务的,不能认定为不可抗力。” 


对于新冠疫情发生后订立的合同,浙江省高级人民法院民事审判第二庭在《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》 (“《浙江高院解答》”) 中表明,“可以推定当事人在缔约时,对疫情这一特定时间及其变化和后果已有预判,故原则上对当事人提出的不可抗力或情势变更主张不予支持。 


从上述法院出台的涉及疫情案件指导意见来看,新冠疫情以及疫情防控措施具有不能预见、不能避免及不能克服的特征,就疫情发生前签订的合同来说,如新冠疫情及疫情防控措施导致合同无法继续履行或对合同履行造成显著障碍的,则应当被认定为不可抗力。 


(二) 继续履行合同明显不公平或不能实现合同目的的,当事人可以援引情势变更原则 


关于在新冠疫情下可适用情势变更原则的情形,各地法院基本认为,若新冠疫情及疫情控制措施未导致合同不能履行,但继续履行合同会显失公平或不能实现合同目的的,当事人可以援引情势变更原则。例如: 


山东省高级人民法院在《关于为依法防控疫情和促进经济平稳运行提供司法保障的意见》中认为:“确因防控疫情直接导致合同不能履行的,可适用不可抗力的相关规定处理;继续履行合同对一方当事人明显不公或者不能实现合同目的,当事人起诉请求变更或解除合同的,可适用情势变更的相关规定处理。” 


关于认定适用情势变更原则的关键要素,《广西高院指导意见》认为,“当事人在案件中主张因新冠肺炎疫情适用情势变更规则时,需要举证证明变更事项与其处于重大不利状态具有直接因果关系、相应变更事项非因其原因引起、不属于商业风险且不可预见。如新冠肺炎疫情防控、应急措施的采取导致合同当事人的缔约基础(对价机制、定费依据、履行条件等)发生变更,继续维持原合同效力会导致合同当事人权利义务失衡的。”


二、新冠疫情下商业租赁纠纷当事人的救济途径分析


(一) 解除租赁合同 


受新冠疫情和疫情防控措施的影响,商业租赁关系中的出租人和承租人均有可能要求解除租赁合同以减少损失。各地法院在处理商业租赁纠纷中有关解除合同的诉求时较为谨慎,出租人一般不能以承租人未在疫情期间按时支付租金为由要求解除合同;承租人因疫情防控而完全无法使用房屋的,法院才考虑支持其解除租赁合同的诉求。 


1. 出租人一般不能以承租人在疫情期间未按时支付租金为由解除合同 


北京市第二中级人民法院在《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》(“北京二中院建议》”)中指出,应将承租人在疫情防控期间不能按时支付租金的情形分为两类:一类是承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关,比如承租人因疫情防控无法与出租人对接,又无法通过其它方式支付租金;另一类是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。 


《北京二中院建议》认为,对于承租人未按时支付租金的行为与疫情防控直接相关的情形,可以根据疫情防控对承租人的影响,部分或者全部免除承租人的违约责任,但出租人不能因此解除合同。对于承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金的情形,虽然承租人未按时支付租金的行为构成违约,但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关,并非恶意违约,只要承租人在疫情结束后继续履行合同且补交房租,出租人的合同目的仍然可以实现。因此,不宜将该类承租人延迟支付租金的行为认定为根本违约,进而解除合同,这与九民会议关于“轻微违约不可解除合同”的精神亦相契合。 


南京市中级人民法院在《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》中表示:“房屋租赁合同履行期内,承租人确因住院治疗、观察等原因未能按合同约定期限支付租金及其他费用的,可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内,承租人应当及时支付租金和其他费用、履行其他合同义务。” 


2. 承租人解除合同的情形 


(1) 承租人因疫情防控全无法使用房屋的可援引不可抗力要求解除租赁合同 


各地法院基本上认为,承租人因疫情防控完全无法使用租赁房屋的可以要求解除租赁合同,同时法院也会着重审查疫情防控措施与承租人不能实现租赁合同目的之间的因果关系、合同租赁期限等因素。例如: 


《北京二中院建议》认为:“如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋,其租赁房屋的合同目的不能实现,承租人可以不可抗力为由要求解除合同,但此时需严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。” 


四川省高级人民法院民事审判第一庭印发了《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知,该会议纪要就短期租赁和长期租赁的情形分别进行了讨论,认为:“对短期租赁合同,承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性,如其因疫情防控无法使用租赁房屋,其合同目的往往已不能实现,上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下,承租人援引不可抗力要求解除合同的,应予支持。对于受疫情影响暂时不能履行合同,疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同,因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现,故当事人以不可抗力为由主张解除合同的,一般不予支持。” 


(2) 承租人一般不能以房屋短期无法使用或疫情防控导致收益下降为由主张解除合同 


若承租人仅以短期内房屋无法使用或疫情防控措施导致营业收入下降为由要求解除合同,可能不会得到法院的支持。浙江省高级人民法院、北京市第二中级人民法院等均有相应的规定: 


浙江省高级人民法院民事审判第一庭在《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》(“《浙江高院实施意见》”)中表明,承租人以因疫情防控需要而暂时无法使用租赁房屋为由要求解除合同的,一般不予支持。 


对于承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的,《北京二中院建议》认为:“虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响,但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度,故此时承租人无权要求解除合同,但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。” 


但若承租人因疫情防控营业收入急剧下降,即使减免租金仍入不敷出,继续履行合同对其显失公平的,《北京二中院建议》认为,此时承租人有援引情势变更解除合同的可能性,可参照九民会议第48条有关“违约方起诉解除”之规定,按照公平原则,判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。 


(二) 承租人申请减免租金 


1. 受疫情影响较大或短期无法使用房屋的承租人可要求减免租金 


各地法院基本认为,受疫情影响较大或短期无法使用房屋的承租人可要求减免租金,但租金减免的数额须依据公平原则在承租人和出租人之间合理分配。例如: 


《浙江高院实施意见》认为:“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。” 


《北京一中院分析》表示,对于受到疫情冲击较大的行业,例如农贸市场内的商铺,可能面临长期关闭等待检验或永久性关闭的风险,此时应当考虑疫情影响免除承租人的租金。 


《上海高院问答二》认为,如受疫情影响无法正常使用房屋,承租人据此要求出租人减免房租的,一般可予支持;如疫情对承租人营业收入产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。 


关于减免租金的标准,《北京一中院分析》认为,一方面需要衡量双方当事人在疫情期间维持租赁关系的情形下各自的损益情况,如出现承租人亏损明显大于出租人,则应当降低承租人应当支付的租金数额;另一方面,应当参照同地区、同行业在特定时期的总体状况判断双方当事人的损益情况,以承租人举证证明的经营状况在行业平均值以上或以下,酌情判定应当减免的租金数额。 


2. 可正常使用房屋的承租人关于减免租金的请求很可能无法得到支持 


对于受疫情影响较小、可正常使用房屋的承租人,法院通常认为客流减少导致的营业额下降属于正常的商业风险,承租人不得据此要求减免租金。例如: 《北京一中院分析》认为:“如商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的,属于正常的商业风险范畴。” 《上海高院问答二》认为:“如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务。 


三、对新冠疫情下商业租赁纠纷当事人的建议


(一) 注意区分承租人违约的时间节点 


《合同法》第117条第1款规定:“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”虽然新冠疫情对商业租赁合同的履行造成一定了影响,但若承租人在新冠疫情发生之前已存在欠缴租金等违约行为,并不能援引新冠疫情主张不可抗力或情势变更原则。 


《北京二中院建议》也强调应当严格查承租人违约的时间节点,防止部分承租人借疫情减轻己方违约责任。对于承租人在新冠疫情发生之前的违约行为,要严格按照法律规定和合同约定认定其违约责任,不得免除。 但实践中有争议的是如何确定疫情发生的具体时间。


《上海高院问答二》认为新冠疫情作为不可抗力的起止时间,一般可以根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间确定。 我们理解,在商业租赁纠纷中,确定新冠疫情发生的具体时间时除了参照所在地省级人民政府启动突发公共卫生事件响应的时间外,还应当结合新冠疫情对租赁合同履行的影响来判断。 


(二) 注意收集和留存相关证据 


对于援引新冠疫情抗辩的当事人来说,需证明其受疫情影响无法履行租赁合同或继续履行合同将明显不公平。《合同法》第118条也要求因不可抗力不能履行合同的当事人及时通知对方并在合理期限内提供相应的证明。因此,当事人应当留意收集和保存相关证据,以便后续主张权利。 


《北京二中院建议》指出,房屋租赁合同的当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。例如,政府发布的新冠疫情相关的政策以及采取的防控措施;承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据;承租人因疫情防控措施而停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的,应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等,必要时可通过公证的方式予以固定。 


(三) 及时沟通与协商 


各地法院处理潜在商业租赁纠纷的基本原则是促进交易、不轻易解除租赁合同。例如,黑龙江省高级人民法院在《关于充分发挥司法职能支持企业应对疫情服务保障企业健康发展的意见》中表明:“对于因政府为控制疫情要求企业延迟复工、关停商户等疫情防控政策影响导致租赁标的物闲置,出租人与承租人发生的租金纠纷或提前终止、解除租赁合同等案件,要积极引导双方当事人重新协商达成新的协议,推动受疫情影响的厂房、场地租赁合同持续履行。”因此,为节省时间和金钱成本,双方当事人可主动就租赁合同的履行进行沟通协商。 


此外,由于适用情势变更原则解除或变更租赁合同的程序比较严格,我们建议承租人就新冠疫情对其履行租赁合同造成的障碍积极与出租人沟通,争取通过顺延租期等方式尽量减少疫情对其经营收入的影响。若双方当事人协商不成的,建议承租人先交纳租金,防止因己方违约而承担不必要的违约责任。


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